¿Amortizar hipoteca o invertir? Cómo decidirlo con números (2026)
Te ha sobrado dinero (una paga extra, un ahorro que se ha ido acumulando, una herencia pequeña) y tienes hipoteca. La duda es la de siempre: ¿lo meto en la hipoteca para deber menos o lo invierto para que crezca?
No hay una respuesta que valga para todo el mundo, pero sí una forma bastante clara de decidirlo. Depende sobre todo de tres cosas: el tipo de interés de tu hipoteca, lo que esperas sacar invirtiendo después de impuestos y cuánto riesgo estás dispuesto a asumir.
Amortizar es una inversión con rentabilidad garantizada
Cada euro que adelantas a la hipoteca deja de generar intereses. Si tu hipoteca está al 3,8 %, amortizar equivale a invertir ese dinero a un 3,8 % anual sin riesgo. Y además ese "rendimiento" no tributa: Hacienda no te cobra nada por los intereses que te ahorras.
Para ponerlo en contexto: el Euríbor a 12 meses cerró octubre de 2026 en el 3,239 %, según el Banco de España, 1,052 puntos más que un año antes. Con un diferencial del 0,6 %, una hipoteca variable estaría ahora en torno al 3,8 %. Si firmaste una fija en 2020 o 2021, lo normal es que tengas un tipo bastante más bajo, del 1,5 % al 2,5 %, y eso cambia mucho la cuenta.
Invertir puede dar más, pero tiene dos peajes
Un fondo indexado o un ETF global ha dado históricamente más de un 4 % anual a largo plazo, pero con años muy malos por el camino. Además tiene dos costes que la amortización no tiene:
- El riesgo: el 3,8 % de la hipoteca es seguro; lo que saques en bolsa no lo es. Puedes tener una década floja justo cuando necesites el dinero.
- Los impuestos: las ganancias tributan en la base del ahorro del IRPF cuando vendes.
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo en 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Tipos del territorio común. Navarra y el País Vasco tienen su propia escala.
Un ejemplo con números
Supongamos que te quedan 150.000 € de hipoteca a 20 años y tienes 10.000 € disponibles. Comparamos dos casos: una hipoteca al 3,8 % y otra al 2 %.
| Hipoteca al 3,8 % | Hipoteca al 2 % | |
|---|---|---|
| Cuota mensual actual | 893 € | 759 € |
| Amortizas 10.000 € reduciendo plazo | Acabas 23 meses antes y te ahorras 10.620 € de intereses | Acabas 19 meses antes y te ahorras 4.686 € de intereses |
| Amortizas 10.000 € reduciendo cuota | Pagas 60 € menos al mes (ahorro de 4.292 € en intereses) | Pagas 51 € menos al mes (ahorro de 2.141 € en intereses) |
| Lo que "vale" amortizar en 20 años | Como tener 21.084 € | Como tener 14.859 € |
La última fila es la clave para comparar: amortizar 10.000 € equivale a que esos 10.000 € crezcan al tipo de tu hipoteca, sin riesgo y sin impuestos. Ahora mira qué pasaría si los invirtieras 20 años y vendieras al final, pagando el IRPF de la ganancia:
| Rentabilidad anual de la inversión | Valor final | Después de impuestos |
|---|---|---|
| 3 % | 18.061 € | 16.488 € |
| 4 % | 21.911 € | 19.530 € |
| 5 % | 26.533 € | 23.181 € |
| 6 % | 32.071 € | 27.556 € |
| 7 % | 38.697 € | 32.791 € |
Con estos números, el punto de equilibrio queda así:
- Hipoteca al 3,8 %: invertir solo te compensa si sacas más de un 4,45 % anual de media durante 20 años. Es posible, pero el margen frente a una ganancia segura es pequeño.
- Hipoteca al 2 %: basta con superar un 2,4 % anual. Aquí invertir tiene bastante más sentido.
¿Reducir plazo o reducir cuota?
Si decides amortizar, el banco te preguntará si quieres bajar la cuota o acortar los años. En el ejemplo, reducir plazo ahorra más del doble de intereses (10.620 € frente a 4.292 € con la hipoteca al 3,8 %), porque devuelves el dinero antes.
Reducir cuota tiene sentido si lo que buscas es respirar cada mes, por ejemplo si la cuota se te ha subido con el Euríbor o si vas a tener menos ingresos. Una opción intermedia: reduces cuota y los 60 € al mes que te sobran los inviertes.
Antes de amortizar, revisa esto
- Fondo de emergencia: el dinero que metes en la hipoteca no lo puedes recuperar si te quedas sin trabajo o se te rompe el coche. Ten primero ahorrados entre 3 y 6 meses de gastos.
- Deudas más caras: si tienes un préstamo personal al 8 % o una tarjeta revolving, eso va antes que la hipoteca. Siempre. Puedes ver cuánto te cuestan en la calculadora de deudas.
- Comisión de amortización: en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019), el banco puede cobrarte como máximo un 0,25 % los 3 primeros años o un 0,15 % los 5 primeros en una variable, y un 2 % los 10 primeros años o un 1,5 % después en una fija. En hipotecas más antiguas manda lo que diga tu contrato.
- Deducción por vivienda: si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y ya aplicabas la deducción, puedes seguir deduciéndote un 15 % de lo que pagas, con un máximo de 9.040 € pagados al año (1.356 € de deducción). En ese caso, llegar a ese límite con tus pagos tiene premio fiscal.
No todo son matemáticas
Hay gente que duerme mucho mejor sin deudas, y eso también cuenta. Y al revés: si amortizas todo y no tienes nada invertido, tu dinero está "atrapado" en la casa y no te da liquidez.
Por eso muchas personas acaban con una mezcla: una parte a la hipoteca y otra invertida cada mes, por ejemplo con una estrategia de aportaciones periódicas (DCA). No es la opción "perfecta" en una hoja de cálculo, pero reparte el riesgo de equivocarte.
Haz la cuenta con tus números
Mete tu hipoteca en la calculadora de deudas y prueba con un pago extra. Luego mira en la de interés compuesto cuánto crecerían esos mismos euros invertidos.
Calcular mi hipoteca → Calculadora de interés compuesto →Fuentes: Euríbor de octubre de 2026: nota del Banco de España. Tipos de la base del ahorro y comisiones de amortización según la normativa vigente (Ley 35/2006 del IRPF y Ley 5/2019). Los ejemplos se han calculado con el sistema de amortización francés y suponen un tipo fijo durante todo el periodo.